Missbräuchlichen Mietzinse

Der Wohnraum wird speziell in Zentren von Schweizer Grossstädten immer knapper. Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, steigt der Preis. So zumindest besagt es der ökonmische Grundsatz. Im Wohnungsmarkt hätte dies verheerende Auswirkungen auf unsere Gesellschaft. Aus diesem Grund werden im Schweizer Obligationenrecht diverse Massnahmen getroffen, welche missbräuchlich hohe Mietzinsen oder Forderungen des Vermieters verhindern sollen.
Als missbräuchliche Mietzinse bezeichnet einen übersetzten Ertrag aus dem Mietverhältnis. Nicht missbräuchlich ist es, wenn der Mietzins:

  • orts- bzw. quartierüblich ist
  • durch höhere Kosten auf Seiten des Vermieters zu begründen ist
  • eine zuvor gewährte Mietzinsverbilligung wieder ausgleicht
  • die Teuerung des investierten Kapitals ausgleicht
  • ein vom Vermieter- bzw. Mieterverband festgelegtes Ausmass nicht überschreitet
Will der Vermieter den Mietzins erhöhen, so muss er diesen mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilen und begründen. Desweiteren darf er in diesem Zusammenhang keine Kündigung androhen oder aussprechen. Der Mieter hat dabei die Möglichkeit, den Mietzins anzufechten. Eine Mietzinsanfechtung kann innerhalb von 30 Tagen nach Bezug der Wohnräumlichkeiten durchgeführt und eine Herabsetzung des Mietzinses beantragt werden. Der Vermieter hat dabei die Pflicht, den Mietzins des letzten Mietverhältnis offen zu legen. Ist die Steigerung höher als 10%, ist der neue Mietzins missbräuchlich und muss von der Schlichtungsbehörde herabgesetzt werden. Ein anderer Grund für eine Anfechtung des Anfangsmietzinses wären persönliche oder familiäre Notlagen, auf Basis derer der Mietvertrag unterschrieben werden musste.
Ein Herabsetzungsbegehren des Mietzinses ist auch während der Mietdauer möglich. Vermutet der Mieter beim Vermieter einen übersetzten Ertrag aufgrund von Kostensenkungen, kann er schriftlich und innert 30 Tagen die Herabsetzung des Mietzinses  fordern und gegebenenfalls nach weiteren 30 Tagen die Schlichtungsbehörde einschalten. Der Gang zur Schlichtungsbehörde ist bei Mietzinserhöhungen oder anderen einseitigen Vertragsänderungen ebenfalls innert 30 Tagen notwendig, um den neuen Mietzins anzufechten.